Vorlage

                                    
                                        Stadt Oelde

Die Bürgermeisterin

Sitzungsvorlage
B 2023/610/5398/3
öffentliche Sitzungsvorlage
Federführung
Fachdienst Stadtentwicklung, Planung, Bauordnung
Auskunft erteilt
Telefon
E-Mail

Frau Madita Stelten
02522 / 72-465
madita.stelten@oelde.de

Standortentscheidung Kita „Die Langstrümpfe"

Beratungsfolge

Zuständigkeit

Termin

Ausschuss für Planung, Stadtentwicklung,
Wohnen und Digitalisierung

Vorberatung

07.06.2023

Rat

Entscheidung

12.06.2023

Beschlussvorschlag

Der Ausschuss für Planung, Stadtentwicklung, Wohnen und Digitalisierung empfiehlt dem Rat
der Stadt Oelde folgende Beschlussfassungen:
1. Der Rat beschließt, dass die zwei bestehenden Standorte der Kita „Die Langstrümpfe“ an
dem neuen Standort „Am Stadtgarten“ zusammengeführt werden sollen. Die
Voraussetzung dafür ist, dass das Bodengutachten keine Bedenken für diesen Standort
aufweist.
2. Der Rat beschließt, der Bauverein Oelde GmbH eine Teilfläche des ehemaligen
Spielplatzes an der Eiswiese zur Projektierung und zur Bebauung mit einem
Mehrfamilienwohnhaus zur Verfügung zu stellen. Die Wohnungen müssen als geförderter
Wohnraum (Sozialer Wohnungsbau) hergestellt werden.

Seite 1 von 9

Der entsprechende Antrag bei der Bewilligungsbehörde (Kreis Warendorf) auf die
Gewährung der entsprechenden öffentlichen Mittel muss vom Bauverein Oelde bis zum
30.09.2023 gestellt werden. Nach Vorliegen des Bewilligungsbescheides und der
Baugenehmigung ist durch den Bauverein das Mehrfamilienhaus innerhalb von 18
Monaten bezugsfertig zu errichten.

Sachverhalt
Aktuell teilt sich die Kita „Die Langstrümpfe“ auf zwei Standorte in der Oelder Kernstadt auf.
Der Standort an der Spellerstraße im Erdgeschoss des ehemaligen Schwesternheims soll
mittelfristig durch das Marienhospital genutzt werden. Der zweite Standort an der AlbrechtDürer-Straße entfällt ebenfalls perspektivisch, da dieser Bereich durch eine Erweiterung des
Wibbelt-Carrées überplant wird. Somit besteht das Erfordernis, diese beiden Standorte an
einem neuen Standort zusammenzuführen.
Ein Beschluss zur Standortentscheidung ist kurzfristig zu treffen, damit die neue Kita zum
Kindergartenjahr 2025/2026 in Betrieb gehen kann.
Als neuer Standort für die Kita „Die Langstrümpfe“ wird ein städtisches Grundstück im Oelder
Süden präferiert, um die Betreuungsstruktur gleichmäßig im Stadtgebiet zu verteilen. Im
Rahmen einer Standortsuche für den neuen Kita-Standort wurden sieben Standorte
untersucht und die jeweiligen Stärken, Schwächen und Risiken gegenübergestellt. Die
Verortung der einzelnen Standorte ist in der Anlage 1 dargestellt.
Auf die Vorlage B 2022/610/5248/1 der Sitzung des Ausschusses für Planung, Stadtentwicklung, Wohnen und Digitalisierung vom 17.10.2022 sowie die Anlagen dazu wird an
dieser Stelle ergänzend verwiesen.
Standort A: Am Stadtgarten
Stärken
 Die Fläche des Flurstücks Nr. 89 befindet sich im Eigentum der Stadt Oelde
 Ruhige Lage in einem grünen Umfeld, die Straße Am Stadtgarten ist niedrig frequentiert
und es besteht eine Geschwindigkeitsbegrenzung „Tempo 30“
 Lage an einer vorhandenen Straße mit bestehenden Parkmöglichkeiten und der
Möglichkeit, zusätzliche Stellflächen zu schaffen
 Vorteil auch für Schützen
 Lage im Oelder Stadtgebiet entspricht dem Zielgebiet bezüglich der Verteilung von Plätzen
in Kindertageseinrichtungen
 Direkte Anbindung an den Vier-Jahreszeiten-Park zur konzeptionellen Nutzung durch die
Kinder, mögliche Einbindung des Bauwagens als Außengruppe (Konzept Waldkindergarten)
Schwächen
 Zusätzliches Verkehrsaufkommen durch das Bringen und Abholen der Kinder
 Betrachtung des Immissionsschutzes erforderlich
 Lage am Ortsrand

Seite 2 von 9

 Die betrachtete Fläche wird teilweise als Ergänzungsfläche für Veranstaltungen der
betroffenen Schützenvereine genutzt, hierdurch können Geräuschbelastungen entstehen
 Bebauungsplan müsste erstellt werden
Risiken
 aktuell befindet sich auf der Fläche eine Grünfläche mit vielen Bäumen
 Betrachtung des Artenschutzes erforderlich
 vorhandene Geräuschbelastung aufgrund der Tennisplätze und Nähe zur Autobahn
 Betrachtung des Immissionsschutzes erforderlich
Standort B: Zur Axt / Düdingsweg
Stärken
 Die Fläche des Flurstücks Nr. 482 befindet sich im Eigentum der Stadt Oelde
 Nutzungsart würde generell zur Umgebung passen (Schulcampus)
 Verkehrsinfrastruktur ist gegeben, bereits heute besteht eine Geschwindigkeitsbegrenzung „Tempo 30“
Schwächen
 Nutzung der Fläche ist erst nach einer kostenaufwändigen Umlegung des Hauptsammlers
möglich (> 300.000 €)
 Lage in unmittelbarer Nähe zum bestehenden Kita-Standort Weitkampweg und 3. Kita im
Umkreis von 400 Metern = Überversorgung in dem Bereich und Unterversorgung in
anderen Bereichen
 Ziel der Planung sollte vor allem die wohnortnahe Versorgung sein
 Die Fläche müsste für Kitanutzung bei Bau durch einen privaten Investor ausparzelliert,
verkauft (Investor muss Eigentum oder mindestens Erbbaurecht am Grundstück
erwerben) und eingezäunt werden und ginge dem Schulgelände daher dauerhaft verloren
 Entwicklungsmöglichkeiten der Gesamtschule an diesem Standort wie auch der
angrenzenden Albert-Schweitzer-Grundschule werden eingeschränkt (Stichwort: Rechtsanspruch OGS, ggf. zukünftig weitere bauliche Erweiterungen erforderlich)
 Die Schule nutzt die Außenfläche schon heute für diverse schulische Aktivitäten
 Die Schulentwicklung ist nach den Erfahrungen der vergangenen Jahre äußerst dynamisch
und erforderte in den vergangenen Jahren aufgrund geänderter Unterrichtskonzepte stets
steigende Flächenbedarfe; Vorhalten von Reserven ist dort daher zwingend erforderlich.
Insbesondere kann nicht abgesehen werden, ob sich in Zukunft einmal Grundschulen zu
verbindlichen Ganztagsschulen weiterentwickeln
 Vorhandene umfangreiche Begrünung (große, alte Bäume) müsste weichen
 Direkte Zufahrt von der Straße Zur Axt nur schwer realisierbar (Kreuzungsbereich)
 Teile des Grundstücks sind bereits für die erforderliche Schaffung von Lagerflächen an der
Olympiahalle „verplant“, verbunden mit der Sanierung / dem Neubau der Umkleideräume
und Sanitäranlagen der Sporthalle
 Direkte Nähe zur Schule wird Lärmprobleme verursachen (Ganztagsbetrieb Kita, spielende
Kinder im Außenbereich direkt vor den Fenstern der Klassenräume der Gesamtschule)
 Synergien zwischen der Nutzung einer weiterführenden Schule und dem Kita-Betrieb mit
einer hohen Anzahl an Kleinstkindern unter 3 Jahren werden auch seitens der Schulsozialarbeit nicht gesehen
 Flächenbedarf einer 4-Gruppen-Kita beträgt rund 800 m² für Gruppenräume zzgl. Außengelände sowie Stellplätze für Personal und Eltern, die ihre Kinder bringen. Insgesamt
mindestens 2.400 bis 2.500 m². Die vorhandenen Stellplatzkapazitäten im Schulumfeld
sind bereits durch Gesamtschul-, Grundschul- und OGS-Nutzung nahezu ausgeschöpft.
 weitere Flächenversiegelung daher notwendig

Seite 3 von 9

 insgesamt deutliche Verringerung des Grünflächenanteils auf dem Schulcampus
 Kita an diesem Standort erzeugt keine avisierten Synergieeffekte mit einem künftig in
Oelde gewünschten und parallel einzurichtenden „Waldkindergarten“ (große räumliche
Entfernung zum Vier-Jahreszeiten-Park oder anderen kommunalen Waldgrundstücken,
keine Mitnutzung der Kita-Infrastruktur wie Mittagsverpflegung, Waschräume, Sanitärräume, Rückzugsräume bei Sturm, Gewitter, Gefahrenlagen möglich)
 Lage an einer Hauptverkehrsstraße birgt Risiken
Risiken
 aktuell befindet sich auf der Fläche eine Grünfläche mit vielen Bäumen
 Betrachtung des Artenschutzes erforderlich
Standort C: Overbergareal
Stärken
 Die Fläche des Flurstücks Nr. 85 befindet sich im Eigentum der Stadt Oelde
 Ruhige zentrale Lage in einem grünen Umfeld
 Lage an einer vorhandenen Straße mit „Tempo 30“
 Die Fläche ist bereits versiegelt
Schwächen
 Zusätzliches Verkehrsaufkommen durch das Bringen und Abholen der Kinder
 Betrachtung des Immissionsschutzes erforderlich
 Bebauungsplan müsste erstellt werden
 Vorhandener Ratsbeschluss für die grundsätzliche Entwicklung der Fläche liegt bereits vor
 Lage in unmittelbarer Nähe zu den bestehenden Kita-Standorten St. Johannes, dem
Wichernkindergarten und St. Marien = Überversorgung in dem Bereich und Unterversorgung in anderen Bereichen
 Ziel der Planung sollte vor allem die wohnortnahe Versorgung sein
 Die Fläche müsste für Kitanutzung bei Bau durch einen privaten Investor ausparzelliert,
verkauft (Investor muss Eigentum oder mindestens Erbbaurecht am Grundstück
erwerben) und eingezäunt werden und ginge dem Overbergareal für ein Investorenauswahlverfahren verloren
 Bei Errichtung der Kita würde die Fläche für dringend benötigten Wohnraum nicht mehr
zur Verfügung stehen
Risiken
 Konkrete Entwicklung der Fläche noch unklar
 Die Fläche wird im Altlastenkataster des Kreises Warendorf geführt
Standort D: Vier-Jahreszeiten-Park
Stärken
 Die Fläche des Flurstücks Nr. 229 befindet sich im Eigentum der Stadt Oelde
 Ruhige Lage in einem grünen Umfeld
Schwächen
 Verkehrliche Erschließung: aktuell liegt das Grundstück nicht an einer öffentlichen Straße
 Lage an einer Sackgasse am Ortsrand

Seite 4 von 9

 Die Fläche gehört aktuell zum Bereich des Vier-Jahres-Zeiten-Parks
 Bei einer Bebauung würde diese Fläche als Erholungs- und Freizeitfläche für den Park
entfallen
 Störung der klaren Linie der vorhandenen Wohngrundstücke durch eine rückwärtige
Bebauung
 Fläche liegt im Geltungsbereich eines vorhandenen Bebauungsplans
(Nr. 33 „II. Abschnitt der innerstädtischen Entlastungsstraße – Kraemers Mühle“,
Festsetzung: Grünfläche – Parkanlage, zum Teil Denkmalschutzbereich)
 Bebauungsplanänderung erforderlich
Risiken
 Aktuell befindet sich auf der Fläche eine Grünfläche mit vielen Bäumen
 Betrachtung des Artenschutzes ist erforderlich
 Vorhandene Geräuschbelastung aufgrund der hochfrequentierten anliegenden Straßen
und Nähe zur Autobahn
 Betrachtung des Immissionsschutzes erforderlich
 Die Fläche befindet sich in unmittelbarer Nähe zum Axtbach
 Die Fläche liegt daher im Randbereich eines Überschwemmungsgebietes
 Der nördliche Randbereich des Flurstücks ist als Naturdenkmal ausgewiesen
 Ein Heranrücken einer Bebauung ist aus denkmalschutzrechtlicher Sicht zu prüfen
Standort E: Kreuzstraße / Stromberger Straße / Joseph-Cardijin-Straße
Stärken
 Die Fläche des Flurstücks Nr. 310 befindet sich im Eigentum der Stadt Oelde
 Gute Erreichbarkeit der Fläche durch die Nähe zu den vorhandenen Wohngebieten
Schwächen
 Fläche des Flurstücks Nr. 318 befindet sich nicht im Eigentum der Stadt Oelde, diese
müsste zunächst erworben werden (Privateigentum)
 Schwierige verkehrliche Erschließung durch die hochfrequentierten anliegenden Straßen
mit „Tempo 50“, zusätzliches Verkehrsaufkommen durch das Bringen und Abholen der
Kinder (L 792 Stromberger Straße, Kreuzstraße)
 Fläche liegt im Geltungsbereich eines vorhandenen Bebauungsplans
(Nr. 62 „Kreuzstraße-Stromberger Straße“, Festsetzung: Grünanlage – Öffentliche Parkanlage)
 Bebauungsplanänderung erforderlich –
Risiken
 aktuell befindet sich auf der Fläche eine Grünfläche mit Bäumen
 Betrachtung des Artenschutzes erforderlich
 vorhandene Geräuschbelastung aufgrund der hochfrequentierten anliegenden Straßen
und Nähe zur Autobahn
 Betrachtung des Immissionsschutzes erforderlich
Standort F: Konrad-Adenauer-Allee / Zum Mühlenteich
Stärken
 Die Fläche des Flurstücks Nr. 211, Flur 10 befindet sich im Eigentum der Stadt Oelde
 Gute Erreichbarkeit der Fläche durch die Nähe zu den vorhandenen Wohngebieten

Seite 5 von 9

Schwächen
 Die Fläche wird regelmäßig durch den Vier-Jahreszeiten-Park als Bedarfsparkplatz genutzt
 Die Fläche liegt im Geltungsbereich eines vorhandenen Bebauungsplans (Nr. 33
„Innerstädtische Entlastungsstraße“, Festsetzung: Allgemeines Wohngebiet und Parkplatz)
 Bebauungsplanänderung erforderlich
 Die Verkehrliche Erschließung über die Konrad-Adenauer-Allee ist laut Bebauungsplan
ausgeschlossen, eine Zufahrt ist nur über die Sackgasse „Zum Mühlenteich“ möglich.
 Ein Kita-Bau direkt angrenzend an die verkehrsreichste Durchgangstrasse in Oelde ist aus
unterschiedlichen Gründen nicht sinnvoll und war bei der Prüfung anderer Grundstücke
ein Ausschlusskriterium. Die unmittelbare Nähe zur Konrad-Adenauer-Allee ist mit einer zu
vermeidenden Lärm- und Staubbelastung verbunden. Darüber hinaus läge die Kita,
abgesehen von der Zuwegung über die Straße „Zum Mühlenteich“, somit in keiner
verkehrsberuhigten Umgebung, wie ansonsten fast alle weiteren Kitas in Oelde.
 Falls ein Kind unbeaufsichtigt das Gelände einer Kita verlässt, sollte nicht direkt der
Zugang zu einer stark befahrenden Straße möglich sein. Bei einem Neubau wäre eine
solche potentiell höhere Gefahr für die Kinder auszuschließen.
 Die Größe des Grundstückes ist kein Maßstab für die Eignung. Das Grundstück sollte einen
Zuschnitt besitzen, der eine entsprechend offene Planung des Baukörpers unter
Berücksichtigung der Nutzbarkeit der Restflächen für das Außengelände ermöglicht.
Bei diesem Grundstück ist der Zuschnitt „dreieckig“, so dass die sinnvolle Positionierung
des Kita-Gebäudes eine Herausforderung darstellt, beispielsweise entlang der KonradAdenauer-Allee mit dem Erfordernis einer Zuwegung zum Gebäude, nach Nordosten
ausgerichtet mit dem Ergebnis, dass der Spielbereich des Außengeländes an die KonradAdenauer-Allee grenzt.
 In den bisherigen Abwägungsprozessen wie auch zum Standort „Am Stadtgarten“ werden
potentiell höhere Verkehrsbelastungen in der Bring- und Abholsituation angeführt. Aus
diesem Grund sind mehrere Straßen für eine Zuwegung sinnvoll. Dies ist über die Straße
„Am Mühlenteich“ nicht gegeben. Die Eltern würden in eine Sackgasse fahren und von
dort über denselben Weg wieder zurück. Zudem müssten auf dem Grundstück
entsprechende Stellplätze geschaffen werden.
Risiken
 Immissionsschutz aufgrund der anliegenden Straßen
Standort G: Bergelerweg
Stärken
 Ruhige Lage am Ortsrand
 Gute Erreichbarkeit der Fläche durch die Nähe zu den vorhandenen Wohngebieten
Schwächen
 Fläche des Flurstücks Nr. 211 befindet sich nicht im Eigentum der Stadt Oelde, diese
müsste zunächst erworben werden (Privateigentum). Der Eigentümer hat einen Verkauf
ausgeschlossen.
 Zusätzliches Verkehrsaufkommen durch das Bringen und Abholen der Kinder
 Betrachtung des Immissionsschutzes erforderlich
 Lage am Ortsrand
 Bebauungsplan müsste erstellt werden

Seite 6 von 9

Risiken
 aktuell befindet sich auf der Fläche eine landwirtschaftliche Fläche
 Betrachtung des Artenschutzes erforderlich
 vorhandene Geräuschbelastung aufgrund der Nähe zur Autobahn
 Betrachtung des Immissionsschutzes erforderlich

Seite 7 von 9

Nach Abwägung der Stärken, Schwächen und Risiken der potentiellen Standorte hat sich aus
Sicht der Verwaltung das Plangebiet des Standortes A: Am Stadtgarten als am besten
geeignet herausgestellt.
Um eine erforderliche 4-Gruppen Kita an diesem Standort ermöglichen zu können, ist
aufgrund der vorhandenen Grundstücksfläche nur eine zweigeschossige Bauweise mit reiner
Kita-Nutzung möglich (siehe Anlage 2).
Der Jungendhilfeausschuss hat in seiner Sitzung am 09.03.2023 einstimmig folgende
Beschlussempfehlung für den Rat der Stadt Oelde gefasst:

Der Rat beschließt, dass die zwei bestehenden Standorte der Kita „Die Langstrümpfe“ an
dem neuen Standort Am Stadtgarten zusammengeführt werden sollen.
Seitens der Bürgerschaft wurde vorgetragen, dass der Planbereich mit Altlasten eines
ehemals ansässigen Arzneimittelgroßhandels (ehemaliger Schützenhof) belastet sein könnte.
Die Stadt Oelde hat daraufhin die Untersuchung des Planbereichs durch einen
Bodengutachter beauftragt. Das Ergebnis dieses Gutachtens wird voraussichtlich zur Sitzung
des Ausschusses für Planung, Stadtentwicklung, Wohnen und Digitalisierung am 07.06.2023
vorliegen. Hierzu wird in der Sitzung mündlich berichtet.
Des Weiteren wurde eine Anfrage an das Amt für Umweltschutz und Straßenbau, Sachgebiet
Bodenschutz, Altlasten und Abgrabungen des Kreises Warendorf gerichtet. Dieses kommt zu
dem Ergebnis, dass das ehemalige Gebäude des Arzneimittelgroßhandels und auch das
umliegende Flurstück nicht als altlastenrelevant eingestuft werden und beim Kreis Warendorf
nicht im Zusammenhang mit Altlasten geführt werden.
Zum ehemaligen Schützenhof gehörte eine Schießanlage, räumlich vom Schützenhof und
somit auch von dem heutigen Plangebiet getrennt (siehe Anlage 3). Vor dem Kurenholtweg
befand sich der Kugelfang, hier besteht der Verdacht, dass hier im Zuge der Verfüllung
Arzneimittelabfälle abgelagert worden sein könnten. Seitens des Kreises wurde dies noch
nicht abschließend geprüft.
Ergänzende Ausführungen zu den Themen Ausgangssituation, Kombination Mietwohnungsbau und Kitabau und Priorisierung Standort sind dem Sachstandsbericht des FD 510 (siehe
Anlage 4) zu entnehmen.
Da eine Kombination von Mietwohnungsbau und Kitabau auf der in Rede stehenden Fläche
nicht darstellbar ist, wurde ein städtisches Grundstück an der Straße „Eiswiese“ identifiziert,
das für den Bau von Wohnraum geeignet ist. Hierbei handelt es sich um eine ehemalige
Spielplatzfläche, die im Rahmen einer Bedarfsprüfung im Jahre 2016 als entbehrlich
eingestuft worden ist. Die Fläche wurde seinerzeit nicht veräußert, um eine mögliche
zukünftige Wiedernutzbarmachung als Spielplatzfläche zu ermöglichen. Aufgrund der Größe
des Grundstückes (1.370 m²) wäre eine Grundstücksteilung möglich, sodass sowohl ein
Mehrfamilienwohnhaus als auch ein Spielplatz errichtet werden könnten.
Aufgrund der vorgenommenen planungsrechtlichen Einschätzung wäre eine Bebaubarkeit
gemäß § 34 BauGB möglich und damit zeitnah realisierbar.
Die Bauverein Oelde GmbH prüft derzeit die Bebauung der Fläche. Im Zuge der
Projektierung wurde nun auf dem konkreten Grundstück durch den beauftragten Architekten
der Bau eines zweigeschossigen Gebäudes mit Staffelgeschoss geplant. Pro Etage sind
jeweils zwei Wohneinheiten vorgesehen. Im Erdgeschoss und im Obergeschoss sollen je zwei
Drei-Zimmer-Wohnungen mit je ca. 73 m² Wohnfläche entstehen. Im Dachgeschoss werden
zusätzlich noch zwei Wohnungen mit je ca. 52 m² Wohnfläche errichtet.

Seite 8 von 9

Die Gesamtwohnfläche beläuft sich auf ca. 396 m². Das Gebäude soll vollunterkellert erstellt
werden.
Die Wirtschaftlichkeitsberechnung, die Grundlage zur noch erforderlichen Projektzustimmung
des Aufsichtsrates ist, wird in den nächsten Tagen abgeschlossen. Die Entscheidung des
Aufsichtsrates soll bis zur Sitzung des Ausschusses für Planung, Stadtentwicklung, Wohnen
und Digitalisierung am 07.06.2023 vorliegen. Hierzu wird in der Sitzung mündlich berichtet.
Die Bauverein Oelde GmbH hat erklärt, alle entstehenden Wohnungen mit öffentlichen
Mitteln für den Sozialen Wohnungsbau errichten zu wollen. Sie verpflichtet sich, den
entsprechenden Antrag beim Kreis Warendort als zuständiger Bewilligungsbehörde bis
spätestens zum 30.09.2023 zu stellen. Sobald der Bewilligungsbescheid des Kreises
Warendorf als auch die Baugenehmigung der Stadt Oelde vorliegen, verpflichtet sie sich
zudem, das Mehrfamilienhaus innerhalb von 18 Monaten bezugsfertig errichtet zu haben.
Nähere Informationen zur Lage und Größe des Grundstückes sind dem beigefügten Lageplan
(Anlage 5) zu entnehmen. Angaben zum geplanten Bauprojekt sind den beigefügten
Projektplänen (Anlagen 6 und 7) zu entnehmen.

Anlagen

Anlage
Anlage
Anlage
Anlage
Anlage
Anlage
Anlage

1
2
3
4
5
6
7

-

Standorte Kita
Flächengrößen Kita
Übersichtskarte Altlasten
Sachstand FD 510
Lageplan Grundstück Eiswiese
amtlicher Lageplan
Projektpläne

Seite 9 von 9