Fachdienst 510
Herr van der Veen
Oelde, 19.01.2023
Sachstand zum Neubau der Kindertageseinrichtung „Die Langstrümpfe“ aus dem
Blickwinkel des Fachdienstes 510
1. Ausgangssituation,
Handlungsschritte
aktueller
Sach-
und
Planungsstand
sowie
weitere
Hintergründe für das Neubauvorhaben der Kita „Die Langstrümpfe“:
•
Überplanung des Geländes Wibbelt-Carre: Wegfall, Aufgabe des Standortes im Oelder
Norden
•
Interesse des Marienhospitals zur Nutzung der Räumlichkeiten am Krankenhaus zur
Erweiterung des Ärztehauses: Wegfall, Aufgabe des Standortes im Oelder Süden.
Ein Wegfall der Plätze kommt auf Grund der Bedarfe nach Kindertagesbetreuungsplätzen
nicht in Frage, ein entsprechender Ersatz ist zu schaffen. Es ist daher mindestens Ersatz zu
schaffen im Umfang einer 4-Gruppen Kita (Derzeitiges summiertes Platz-Ist an den
Altstandorten: 32 Plätze für Kinder U3 und 28 Plätze für Kinder Ü3). Aufgrund des stadtweit
steigenden Platzbedarfes insbesondere durch Arbeitsmigration und Flüchtlingszuzug (alleine
Zunahme um + 81 Kinder im Kita-Alter zwischen dem Kindergartenjahr 2022/23 und 2023/24)
ist zudem eine zeitnahe Entscheidungsfindung erforderlich. Im Rahmen der örtlichen
Platzverhältnisse ist ein Ersatzneubau mit einem Platzangebot von 80 Plätzen geplant.
Für eine Standortwahl wurde die Verteilung von Plätzen in Kindertageseinrichtungen im
Stadtgebiet zu Grunde gelegt und der Oelder Süden als Zielgebiet benannt.
Davon ausgehend hat der FD Jugendamt die Bedarfe in der Stadtverwaltung thematisiert und
die Fachdienste „Stadtentwicklung, Planung, Bauordnung“ und „Liegenschaften“ haben
Standorte gesichtet, vorgeschlagen und einer Prüfung unterzogen. Im Ergebnis ist das
Grundstück „Am Stadtgarten“, auch im Vergleich zu anderen Standorten, der präferierte
Standort. Weitere Grundstücksvorschläge u.a. Düdingsweg an der Gesamtschule, Baugebiet
Weitkamp II oder die Projektflächen an der Overbergstr. (ehemalige Feuerwache) werden auf
Grund unterschiedlicher ebenfalls bereits dargelegter Aspekte von der Verwaltung der Stadt
Oelde nicht priorisiert.
Die vorliegende Standortwahl ist eine fachliche Abwägungsentscheidung der Verwaltung,
welche bereits im Ausschuss für Planung, Stadtentwicklung, Wohnen und Digitalisierung
dargelegt wurde (siehe u.a. Vorlage vom 25.08.2022).
Im Rahmen des bisherigen Planungsprozesses wurden die Schützenvereine, der Tennisclub
und die Anwohner bereits frühzeitig beteiligt, obwohl noch kein offizielles Planverfahren für
den Standort „Am Stadtgarten“ eröffnet bzw. beschlossen wurde.
In der Ratssitzung im Dezember 2022 wurde von den Fraktionen FWG, Die Grünen und SPD
eine Kombination von Mietwohnungsbau und Kita-Neubau durch die Stadt Oelde (als Investor
und Bauauftragsgeber) vorgeschlagen. Diese neue Idee wurde zur Prüfung in die
Fachausschüsse verwiesen. Vorrangig soll dabei gemäß politischem Antrag ein Anteil von
mindestens 50% als preisgebundener Wohnraum im sozialen Wohnungsbau erstellt werden.
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Somit wäre es vor dem Hintergrund des Planungszeitraumes sinnvoll folgende Beratungsfolge
vorzusehen:
1. Vorberatung im Ausschuss für Planung, Stadtentwicklung, Wohnen und Digitalisierung am
09.02.2023
2. Vorberatung im Jugendhilfeausschuss (Kita-Bedarfsplanung) am 09.03.2023
3. Vorberatung im Ausschuss für Planung, Stadtentwicklung, Wohnen und Digitalisierung am
20.04.2023
4. Entscheidung im Rat am 24.04.2023
Als Grundlage für die Vorberatungen in den Ausschüssen sollte eine gemeinsame fachliche
Abstimmung der Fachbereiche innerhalb der Stadtverwaltung sein.
2. Kombination Mietwohnungsbau und Kita-Neubau
Eine Kombination aus Kita-Neubau und Mietwohnungen ist grundsätzlich möglich und an
anderer Stelle im Kreis Warendorf umgesetzt. Allerdings ist für Oelde zu prüfen, ob es für das
aktuelle Vorhaben des Kita-Ersatzneubaus „Die Langstrümpfe“ eine sinnvolle Lösung sein
kann.
Die Entscheidung für einen Kita-Standort ist weiterhin offen und wird aus Sicht des
Fachdienstes 510 durch die politisch angestrebte Kombination mit preisgebundenem
Mietwohnungsbau weiter erschwert bzw. noch komplexer. Es werden zwei unstreitig im
Stadtgebiet dringend erforderliche Maßnahmen miteinander verbunden, die jedoch
unterschiedliche Erfordernisse und Fragestellungen mit sich bringen. Hier ist zu befürchten,
dass die weiteren Planungen und Entscheidungen sowie die Umsetzung noch mehr Zeit
benötigen. Insbesondere ist zu befürchten, dass eine Umsetzung und der laufende Betrieb in
einer baulichen Einheit deutlich komplizierter werden, weil für die Inanspruchnahme von
Förderprogrammen des sozialen Wohnungsbaus spätestens im Rahmen der
Auftragsvergabe,
der
Rechnungsstellung
und
des
Verwendungsnachweises
baukostentechnisch getrennte Nachweise und Abrechnungen für die jeweiligen Nutzungsarten
vorzulegen sind. Die bisherigen Erfahrungen des Fachdienstes Liegenschaften mit privaten
Investoren haben bereits gezeigt, dass Investoren, die sozialen Mietwohnungsobjekte
erstellen, aufgrund der erforderlichen Investitionskostennachweise im Rahmen der sozialen
Wohnbauförderung nie bereit waren, Objekte mit gemischten Nutzungsarten (freifinanziert und
gefördert) in einem Objekt zu erstellen, sondern nur in jeweils getrennt erstellten und somit
auch getrennt abrechenbaren Baukörpern.
Vor dem Hintergrund der kurzfristigen Planungs- und Umsetzungsinteressen im WibbeltCarree und am Marienhospital wird jedoch von dem dortigen Investor bzw. dem Marienhospital
eine zeitlich verlässliche Planungs- und Umsetzungsperspektive benötigt.
a) Hemmnis: Grundstücksgröße für eine Kombinationslösung
Bei einer Kombination von Mietwohnungsbau und Kita-Neubau ist grundsätzlich davon
auszugehen, dass die Kindertageseinrichtung insgesamt ebenerdig und die Mietwohnungen
in der darüber liegenden Etage geplant werden. Damit ist für den benötigten Baukörper, eine
durch die Wohnnutzung größere Anzahl nachzuweisender Stellplätze und das ebenfalls
benötigte Außengelände eine größere Grundfläche erforderlich, als sie am Standort „Am
Stadtgarten“ zur Verfügung steht. Hier wäre ein Kita-Neubau über 2 Etagen vorgesehen.
Ein 3- bis 4-geschossiges Gebäude (Kita über 2 Etagen und 1 oder 2 zusätzlichen Etagen für
Mietwohnungen) wäre an dem Standort „Am Stadtgarten“ auf Grund der Höhe des Baukörpers
baurechtlich aufgrund der vorhandenen Umgebungsbebauung ebenfalls nicht vertretbar.
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Die politische Vorgabe einer Kombination Kita und Mietwohnungen in einem Baukörper würde
damit eine Realisierung am unter jugendfachlicher Einschätzung ideal geeigneten Standort
„Am Stadtgarten“ ausschließen.
Vor dem Hintergrund, dass die weiteren bisher vorgeschlagenen Grundstücke aus anderen
Gründen nicht priorisiert werden, gebe es aktuell - abgesehen vom ehemaligen
Overbergschul/Feuerwachenareal an der Overbergstraße - kein geeignetes Grundstück für
dieses Vorhaben. Darüber hinaus müssten mögliche Grundstücke überprüft werden, ob sie
vor dem Hintergrund der erforderlichen Grundstücksgröße von ca. 2.500 m² und der
„Massivität“ des Baukörpers im Verhältnis zur umliegenden Bebauung in Frage kommen.
Fazit
Für ein solches Bauvorhaben müsste ein bisher nicht genannter Standort gefunden werden,
der sowohl die Planungsbelange der Jugendhilfe (Lage) als auch die Voraussetzungen für die
bauliche Umsetzung erfüllen. Aktuell ist davon auszugehen, dass es ein solches Grundstück
nicht gibt, da es sonst bereits vorgeschlagen worden wäre.
b) Hemmmnis: Stadt Oelde oder ein Investor (Bauunternehmung) als Bauträger
Die Stadt Oelde soll nach dem politischen Antrag anstelle einer Erstellung durch private
Investoren selbst als Bauträger die Umsetzung gewährleisten. Hintergrund dürfte die
Annahme sein, dass private Investoren unter den aktuellen Rahmenbedingungen eher nicht
in den sozialen Mietwohnungsbau investieren.
Aus Sicht der Jugendhilfe wurden bei den drei Neubauten der Kitas „Abenteuerland“,
„Nimmerland“ und „St. Vitus Lette“ sehr gute Erfahrungen mit Investoren gemacht, die
gleichzeitig eine Bauunternehmung sind.
Auf Grund des hohen Eigeninteresses an der Fertigstellung der Kindertageseinrichtung
(Stichwort: Invest – Mieteinnahme) waren die Planungen sehr zielorientiert und die Bauphase
betrug weniger als ein Jahr. Somit konnten die Fertigstellungen weitestgehend verbindlich zum
Beginn eines Kita-Jahres geplant werden. Zeitverzögerungen und Kostenunsicherheiten durch
öffentliche Ausschreibungsverfahren und Bindungen an öffentliches Vergaberecht bestehen
für privat realisierte Projekte ebenfalls nicht.
Hier stellt sich die Frage, ob die Stadt Oelde als Bauträger bei Berücksichtigung der aktuellen
Personalsituation des Fachdienstes Gebäudewirtschaft und der zahlreichen parallel zu
realisierenden städtischen Neubau- und Sanierungsprojekte (OGS-Erweiterungsbauten,
Neubau
Multifunktionssporthalle,
Neubau
Umkleidegebäude
Jahnstadion,
Sporthallensanierungen ....) realistisch in der Lage wäre, vergleichbar kurze Planungs- und
Umsetzungszeiträume zu gewährleisten. Stehen neben den großen Bauprojekten der Stadt
Oelde weitere und ausreichend personelle Ressourcen zur Verfügung? Hinzu kommen die
Ausschreibungen der einzelnen Gewerke und die Fragen, wie eine zeitlich verbindliche
Umsetzung durch die Handwerksbetriebe eingeschätzt wird, stehen diese im erforderlichen
Maße zur Verfügung?
c) Öffentliche Förderung
Ein Neubau zur Schaffung zusätzlicher Plätze für die Kindertagesbetreuung wird mit 20.000,€ je Platz bei 10 % Eigenbeteiligung gefördert, wenn die Stadt Oelde oder ein freier
Träger/Betreiber selbst Bauträger ist.
Voraussetzung ist allerdings, dass die Plätze neu geschaffen werden. Dies ist bei einem
Neubau der Kindertageseinrichtung „Die Langstrümpfe“ jedoch nur für 20 Plätze der Fall.
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Geprüft werden kann jedoch, ob durch eine begründete, nicht durch den Träger selbst zu
verantwortende Aufgabe der Räume, eine Ausnahmegenehmigung beim LWL
Landesjugendamt zu erwirken ist. Hier schätzt der Fachdienst Jugendamt die
Erfolgsaussichten als gut ein, da beide Standorte aus nachfolgenden Gründen alternativlos
aufgegeben werden müssten und somit 60 Kitaplätze verloren gehen würden:
Standort Nord: Die Nutzung des Gebäudes auf dem Wibbeltcarree war von Beginn an als
Übergangslösung vorgesehen, da das Grundstück ein Teil des Entwicklungsplanes für das
Gelände war. Zudem wurde davon ausgegangen, dass durch die Neubauten der Kitas
„Abenteuerland“ und „Nimmerland“ die Bedarfe in der Innenstadt gedeckt werden können.
Diese Annahme hat sich auf Grund der verstärkten Zuwanderung (Flucht, Vertreibung und
Arbeitsmigration) als Fehleinschätzung erwiesen. Glücklicherweise konnte das Gebäude
deutlich länger genutzt werden als ursprünglich angenommen. In absehbarer Zeit wird die
Kita den geplanten Neubauten von Seniorenwohnungen weichen müssen.
Standort Süd: Das Marienhospital hat Bedarf zur Erweiterung des Ärztehauses
angemeldet. Somit besteht für die bisher genutzten Räume ein Eigenbedarf, der ebenfalls
der sozialen Daseinsfürsorge dient.
Bei 80 geplanten Plätzen würde, vorausgesetzt eine Ausnahmegenehmigung ist zu erreichen,
eine Förderung 1,6 Millionen € gewährt. Davon müsste die Stadt Oelde 160.000,- € als
Eigenanteil aufbringen. Allerdings ist nicht damit zu rechnen, dass ein Kitaneubau für dieses
Investitionsvolumen gebaut werden kann. Im Vergleich in etwa die Kosten für den Kita-Neubau
in Lette:
Baukosten in Lette ohne Ausstattung,
Grundstück und Gestaltung des Außengeländes
ca. 2,3 Millionen €
Ausstattung der Kita
Gestaltung des Geländes
Gesamtkosten somit rund:
ca. 230.000,- €
ca. 300.000,- €
2,83 Millionen €
(entspricht Baukosten je m² bei 960 m² Fläche von 2.395,83 € zuzüglich. Grundstück)
(entspricht Herstellungsskoten je m² insgesamt ohne Grundstück 2.947,92 €)
Kalkulation Neubau Kita „Die Langstrümpfe“ mit 4 statt 5 Gruppen ca. 750 m²
750 m² x ca. 3.000,-€ Kosten je m²= 2.250.000,- € ohne ggf. zu erwerbendes Grundstück
Förderungsannahme: 1.600.000,- € ./. 10 % Eigenanteil= 1.440.000,- € Förderung
Gesamtkosten./.Förderung= 810.000,- € städtischer Eigenanteil (bei optimaler
Anerkennung aller Plätze als förderfähig; ohne Grundstückserwerb und ohne
Berücksichtigung zukünftiger Kostensteigerungen).
In der derzeitigen Finanzlage der Stadt Oelde stehen Rücklagen/städtische Eigenmittel zur
Aufbringungen dieses Eigenanteils nicht mehr zur Verfügung. Im Falle einer Erstellung durch
einen privaten Investor würden kommunalen Finanzierungseigenanteile in diesem Umfang
nicht zu erbringen sein. Das Bauprojekt müsste als kommunales Bauprojekt dagegen
vollständig kreditfinanziert werden. Derzeit kämen daher auch bei Erhalt von Darlehen zu
Kommunalkreditkonditionen (aktuell rund 3 %) weitere 25 T€ als jährliche Zinsbelastungen
hinzu. Die Erstellung durch private Investoren erscheint daher nicht nur in der Umsetzung
schneller, sondern wäre auch unter wirtschaftlichen Aspekten zu bevorzugen.
In wieweit als Mieter ein Mietkostenzuschuss durch das Land NRW realisiert werden kann, ist
ebenfalls von einer Ausnahmegenehmigung abhängig, in der zum einen die Notwendigkeit
eines Neubaus, aber auch die Entscheidung für ein Investorenmodell, begründet werden
muss. In Bezug auf einen Mietkostenzuschuss werden die Chancen auf eine
Ausnahmegenehmigung durch den Fachdienst Jugendamt als nicht „kalkulierbar“
eingeschätzt.
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Fazit
Die Idee, dass die Stadt Oelde als Investor, als Bauherr für den sozialen Mietwohnungsbau
auftritt, sollte nur nachrangig eine Option sein, wenn keine privaten Investoren zu finden sind,
um Wohnraum für die Daseinsfürsorge zu schaffen.
Die Schaffung städt. Eigentumswerte (Kita-Neubau) mit einer öffentlichen Förderung, jedoch
auch mit einem hohen kommunalen Eigenanteil (in finanzieller wie in bereitzustellenden
Personalressourcen für die Bauphase) gilt es gegenüber einem Investorenmodell und
zukünftiger Mietkosten (Hinweis: Finanzierung im Rahmen der Betriebskostenzuschüsse für
die Kita) abzuwägen.
Insgesamt ist aus Sicht des FD 510 anzunehmen, dass eine Verknüpfung des
Mietwohnungsbaus mit dem geplanten Kita-Neubau, die Planung und Umsetzung mit hoher
Wahrscheinlichkeit weiter verzögern wird. Dies ist kritisch zu sehen, da die Planungen bereits
längere Zeit in Anspruch nehmen, weitere Bauvorhaben davon abhängig sind und auch die
Kinder, Eltern und Mitarbeiterinnen eine verlässliche zeitliche Planungsperspektive benötigen.
Somit wäre aus Sicht des Fachdienst 510 ein Kita-Neubau durch die Stadt Oelde nur sinnvoll,
wenn für dieses Vorhaben kein Investor gefunden werden würde und eine zeitnahe sowie
zeitliche verlässliche Umsetzung gewährleistet werden kann. Die aktuell weiter steigende
Nachfrage nach Kita-Betreuungsplätzen und die gewünschte Realisierung der städtebaulichen
Entwicklungsabsichten rund um das Krankenhaus (Stichwort: Sicherung und Ausbaus der
Ärzteversorgung und medizinischen Versorgungsangebote in Oelde) und am Wibbeltcarrée
(Stichwort: Seniorengerechte Wohnangebote) sprechen gegen eine komplexe Kombination
von Kita und sozialem Mietwohnungsbau in einem Baukörper und gegen eine Erstellung durch
die Stadt Oelde.
3. Ergänzende Aspekte einer Priorisierung des Standortes „Am Stadtgarten“
Aus Sicht der Jugendhilfe sind alle genannten alternativen Standorte nicht (u.a.
Verkehrssituation) oder nur bedingt (Lage im Stadtgebiet) geeignet. Somit wird der Standort
„Am Stadtgarten“ favorisiert. Die Gründe, die gegen die anderen Standorte sprechen, sind
bereits im Ausschuss für Planung, Stadtentwicklung, Wohnen und Digitalisierung dargelegt
worden. Dabei steht aus Sicht der Jugendhilfe insbesondere die Lage der Grundstücke in der
Verteilung der Kita-Plätze über das Stadtgebiet im Vordergrund.
Was spricht zudem für den Standort „Am Stadtgarten“, wenn kein alternatives Grundstück
gefunden werden kann?
Der Kita-Neubau kann auf ein bestehendes und bereits begrüntes Grundstück eingefügt
werden, so dass bestehender Baumbestand im Außengelände der Kita einbezogen werden
kann. Obwohl eingezäunt (Stichwort: Sicherheit) befindet sich das Außengelände im direkten
Übergang in das Parkgelände, was konzeptionell für die Nutzung durch die Kinder
berücksichtigt werden soll.
Auch die weitere Nutzung des Bauwagens als Außengruppe der Kita (Konzept:
Waldkindergarten) wird in direkter Verbindung mit dem Park als ein konzeptionelles Element
der Kita geprüft und soll weitere Kita-Plätze gewährleisten.
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