Datei: Anlage 2 - Vorhabenbezogener Bebauungsplan

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Übergeordnete Vorlage

REIS
C

Textliche Festsetzungen
- Planungsrechtliche Festsetzungen gem. § 9 BauGB i.V.m. BauNVO –

870

OGE
LD

869

867

868

866

865

27,30

32,00

20-30°

0,4
456

III

5,00

1105

le
sc hu

Ta nz

Hinweise zur Beachtung
1.

1107

Zum Schutz vor extremen Niederschlägen ist das Baugelände so zu profilieren, dass unter
Wahrung der Barrierefreiheit Oberflächenabflüsse nicht in Erd- und Kellergeschosse
eindringen können. Oberflächenabflüsse dürfen nicht auf Nachbargrundstücke abgeleitet
werden.

Überbaubare Grundstücksfläche gem. § 9 (1) Nr. 2 BauGB i.V.m. BauNVO
Terrassen dürfen die Baugrenzen um bis zu 2 m überschreiten. Dies gilt ausdrücklich nicht
für Terrassenüberdachungen und Wintergärten.
Die zulässige Grundflächenzahl ist einzuhalten.

50,48

1104

Grund- und Niederschlagswasser

Das Entwässerungssystem ist zudem so auszuführen, dass ein Schutz vor Ein- und
Überstau aus dem Mischwassernetz gegeben ist.

669
4.

1071

1106

1072

Elli-Markt

1069

1097

20m

Abgrenzungen (§ 9 (7) BauGB)
Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans

Art der baulichen Nutzung (§ 9 (1) Nr. 1 BauGB)

Umgrenzung von Flächen für Stellplätze gem. § 9 (1) Nr. 4 BauGB

Umgrenzung von Aufstellflächen für Müllcontainer

GFL

Mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zugunsten der Ent-/
Versorgungsträger und der Stadt Oelde zu belastende Flächen
gem. § 9 (1) Nr. 21 BauGB

Allgemeines Wohngebiet gem. § 4 BauNVO

Bemaßung mit Angabe in Metern hier z.B. 6,50 m

Maß der baulichen Nutzung (§ 9 (1) Nr. 1 BauGB)

0,4

maximale Grundflächenzahl (GRZ) gem. § 19 BauNVO,

III

Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß gem. § 20 BauNVO,
maximal zulässige Höhe baulicher Anlagen gem. § 18 BauNVO,
maximal zulässige Traufhöhe baulicher Anlagen gem. § 18 BauNVO

Bauweise, Baugrenzen (§ 9 (1) Nr. 2 BauGB)

Sichtfelder sind von Sichtbehinderungen jeglicher Art in einer Höhe
zwischen 0,8 und 2,5 m Fahrbahnoberkante freizuhalten

Festsetzungen über die äußere Gestaltung baulicher Anlagen (örtliche Bauvorschriften) (§ 89
BauO i.V.m. § 9 (4) BauGB)

Zulässige Dachform der Hauptbaukörper: Walmdach 20-30°

Offene Bauweise gem. § 22 (2) BauNVO
Baugrenze gem. § 23 (3) BauNVO

Katasteramtliche und sonstige Darstellungen ohne Festsetzungscharakter

1346
53

Straßenverkehrsfläche
- privat -

Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen und sonstigen Gefährden
(§ 9 (1) Nr. 24 BauGB)

Flurstücksnummer, z.B. 1346
vorhandenes Gebäude mit Hausnummer

Fassaden, an denen der Immissionsschutz durch bautechnische bzw.
grundrisstechnische Maßnahmen sicherzustellen ist, siehe textl. Festsetzung 7
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und
Landschaft (§ 9 (1) Nr. 25 BauGB)
Umgrenzung von Flächen zum Anpflanzen von Bäumen,
Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen

Grundflächenzahl,
hier: 0,4
Anzahl der Vollgeschosse,
hier: max. 3

20-30°

zulässige Dachform, hier:
Walmdach
Dachneigung 20-30°

Ökologische Belange
Die Berücksichtigung ökologischer Belange wird nachdrücklich empfohlen: Wasser- und
Energieeinsparung, Nutzung umweltverträglicher Energietechniken, Verwendung
umweltverträglicher Baustoffe, Dachbegrünung etc.

6.1 Dachform: Gemäß Eintrag in der Nutzungsschablone ist für Hauptkörper das Walmdach
(WD) zulässig. Bei Nebendächern (=Dächer von untergeordneten Bauteilen, Anbauten und
Nebengebäuden) sind auch andere Dachformen zulässig.

6.2 Solaranlagen und geneigte Dächer:
Bei geneigten Dächern ab 20° Neigung sind auf dem Dach montierte Solaranlagen mit
gleicher Neigung parallel zur Dachhaut anzuordnen.
Bei Flachdächern dürfen auf dem Dach angebrachte Solaranlagen die Oberkante Attika nur
bis zu einer Höhe von maximal 1,2 m überschreiten. Aufgeständerte Solaranlagen müssen
auf allen Seiten einen Abstand zu den Gebäudeaußenkanten (Außenkante aufgehendes
Mauerwerk) von mindestens 1,5 m bei Hauptkörpern und von mindestens 0,8 m bei
Nebenanlagen einhalten.
6.3 Abfallbehälter und Anlagen für die dauerhafte Unterbringung von Fahrrädern sind nur
innerhalb der Gebäude oder in entsprechenden Nebenanlagen / -gebäuden unterzubringen,
die dreiseitig so einzugrünen sind, dass die Behälter von der öffentlichen Straßenverkehrsfläche aus nicht eingesehen werden können.

Die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist gemäß § 2 Abs. 1 BauGB vom Rat der
Stadt Oelde in seiner Sitzung am ............................ beschlossen worden.
Dieser Beschluss ist am ............................ ortsüblich bekannt gemacht worden.
Oelde, den ............................
............................................................................................................................................
Bürgermeisterin

6.7 Ausdrückliche Hinweise und Empfehlungen zu den Bauvorschriften
Bei Gestaltungsfragen wird insbesondere in Zweifelsfällen eine frühzeitige Abstimmung mit
der Stadt empfohlen. Abweichungen von örtlichen Bauvorschriften sind
Ordnungswidrigkeiten i.S. der Bußgeldvorschriften § 86 Abs. 1 Nr. 22 BauO NRW und
können entsprechend geahndet werden.

Für den Entwurf
Für den Entwurf.
Oelde, den ............................
............................................................................................................................................
Fachdienst Stadtentwicklung, Planung, Bauordnung

Nach ortsüblicher Bekanntmachung am ............................ lagen die Planunterlagen
vom ............................ bis zum ............................ gemäß § 13a Abs. 3 Nr. 2 BauGB im Rathaus
der Stadt Oelde öffentlich aus.
Oelde, den ............................
............................................................................................................................................
Bürgermeisterin
Öffentliche Auslegung
Der Rat der Stadt Oelde hat in seiner Sitzung am ............................ die Beteiligung der Öffentlichkeit
gemäß § 3 Abs. 2 BauGB beschlossen.
Nachortsüblicher Bekanntmachung am ............................ lagen die Planunterlagen
vom ............................ bis einschließlich zum ............................ gemäß § 13a Abs. 2 i.V.m. § 3 Abs.
2 BauGB im Rathaus der Stadt Oelde öffentlich aus.
Oelde, den ............................
............................................................................................................................................
Bürgermeisterin

Satzungsbeschluss
Der Rat der Stadt Oelde hat nach Abwägung der Anregung diesen vorhabenbezogenen
Bebauungsplan am ............................ gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung beschlossen.
Oelde, den ............................
............................................................................................................................................
Bürgermeisterin
Bekanntmachung und Einsichtnahme
Mit der ortsüblichen Bekanntmachung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans vom ............................
gemäß § 10 Abs. 3 BauGB ist der Bebauungsplan in Kraft getreten.
Der Bebauungsplan mit Begründung und die darin in Bezug genommenen, nicht öffentlich bekannt
gemachten technischen Regelwerke liegen gemäß § 10 Abs. 3 BauGB im Rathaus der Stadt Oelde
während der Öffnungszeiten zur Einsichtnahme bereit.
Oelde, den ............................
............................................................................................................................................
Bürgermeisterin

Artenschutz

Planunterlagen

Im Zuge des Planverfahrens wurde ein artenschutzrechtlicher Fachbeitrag eingeholt. Daraus
ergeben sich folgende Anforderungen und Empfehlungen:

Die Planunterlage entspricht den Anforderungen des § 1 der Planzeichenverordnung (PlanzV) vom
18.12.1990.

• Zur Vermeidung der Verbotstatbestände ist eine Begrenzung der Inanspruchnahme von
Vegetationsbeständen auf Zeiten außerhalb der Brutzeiten (1. März bis 30. September)
notwendig. Räumungsmaßnahmen sämtlicher Vegetationsflächen sind dementsprechend
nur zwischen dem 1. Oktober und dem 28. Februar durchzuführen. Im Falle nicht
vermeidbarer Flächenbeanspruchungen außerhalb dieses Zeitraumes ist durch eine
umweltfachliche Baubegleitung sicherzustellen, dass bei der Entfernung von
Vegetationsbeständen oder des Oberbodens die Flächen frei von einer Quartiernutzung
durch Vögel sind.
• Die Aktivitäten der Baumaßnahmen (Baustelleneinrichtung, Erdarbeiten etc.) sind auf
vorhandene befestigte Flächen oder zukünftig als Lagerfläche genutzte Bereiche zu
beschränken. Damit wird sichergestellt, dass zu erhaltende Gehölz- und
Vegetationsbestände der näheren Umgebung vor Beeinträchtigung geschützt sind und
auch weiterhin eine Funktion als Lebensraum übernehmen können.

Der Bebauungsplan ist auf Grundlage der Liegenschaftskarte des Kreis Warendorf, Vermessungs- und
Katasteramt erstellt worden.
Die Festlegung der städtebaulichen Planung ist - i.V.m. dem digitalen Planungsdatenbestand (hier:
DXF-Datei) als Bestandteil dieses Bebauungsplanes - geometrisch eindeutig.
Geobasisdaten der Kommunen und des Landes NRW

Geobasis NRW 2011

Grundlage und detaillierte Darlegung der Anforderungen: Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag
zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 150 ‘‘Wohnquartier Im
Vogeldreisch“ in Oelde-Stromberg, Büro Bertram Mestermann – Büro für
Landschaftsplanung, Warstein-Hirschberg, Mai 2021.

Kampfmittel
Konkrete Hinweise auf mögliche Kampfmittel innerhalb des Plangebiets liegen nicht vor.
Bauvorhaben sollten grundsätzlich mit der gebotenen Vorsicht erfolgen, da ein Vorkommen
von Kampfmitteln nicht völlig ausgeschlossen werden kann. Weist bei der Durchführung der
Bauvorhaben der Erdaushub auf außergewöhnliche Verfärbung hin oder werden
verdächtige Gegenstände beobachtet, sind die Arbeiten sofort einzustellen und der
kampfmittelräumdienst Westfalen-Lippe bei der Bezirksregierung Arnsberg über das
Ordnungsamt der Stadt Oelde oder die nächste Polizeidienststelle zu verständigen.

6.6 Carports/Garagen sind in Höhe und Materialität einheitlich auszuführen.

Füllschema der Baunutzungsschablone

Art der
baulichen Nutzung

Die Eintragung des Altstandortes Nr. 61121 unter der Bezeichnung "Furnierwerk Rose" im
Verzeichnis über Altablagerungen, Altstandorte und schädliche Bodenverhältnisse wurde
aufgehoben.
Nach Landesbodenschutzgesetz besteht die Verpflichtung, Anhaltspunkte für das Vorliegen
einer Altlast oder schädlicher Bodenveränderungen unverzüglich der zuständigen Behörde
anzuzeigen, sofern derartige Feststellungen bei der Durchführung von Baumaßnahmen,
Baugrunduntersuchungen oder ähnlichen Eingriffen in den Boden und den Untergrund
angetroffen werden.

6.5 Dacheindeckung
• Die Dacheindeckungen sind in den Farben grau-anthrazit oder rot-braun auszuführen.
• Dacheindeckungen sind ausschließlich mit Dachziegeln oder in Metall (Zink- oder
Kupferblech) auszuführen.

Höhenpunkt ü. NHN - Höhenbezugspunkt

Altlasten

Gestaltungsvorgaben gem. § 89 BauO NRW 2018 i.V.m. § 9 (4) BauGB

6.4 Fassadengestaltung
Für die äußere Gestaltung der Gebäude sind folgende Materialien und Farben zulässig:
• Sichtmauerwerk unter Verwendung von Vormauerziegeln in roten bis rotbunten oder in
hellbeigen bis hellgrauen Farbtönen. Bossierte bis gewölbte Klinker sind unzulässig,
• Putzfassaden (weiße / hellbeige bis hellgraue Farbtönungen),
Holzfassaden (weiße / hellbeige bis hellgraue Farbtönungen oder naturbelassene
Farbgebung),
• Für untergeordnete Bauteile sind auch andere Materialien und Farben zulässig (bis zu 1/3
je Fassadenseite).

vorhandene Flurstücksgrenze

Verkehrsflächen (§ 9 (1) Nr. 11 BauGB)

Vorgaben zur Bepflanzung gem. § 9 (1) Nr. 25 BauGB
Die Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sind
mit einheimischen, standortgerechten Laubhölzern zu bepflanzen, zu pflegen und
dauerhaft zu erhalten. Die festgesetzten Anpflanzflächen sind je 10 m² mit 8 Gehölzen zu
begrünen.

6.
6,50

GH max 160.0m ü.NHN
TH max 156.0m üNHN

Bodendenkmale
Bei Bodeneingriffen können Bodendenkmäler (kulturgeschichtliche Bodenfunde, d. h.
Mauerwerk, Einzelfunde aber auch Veränderungen und Verfärbungen in der natürlichen
Bodenbeschaffenheit, Fossilien) entdeckt werden. Die Entdeckung von Bodendenkmälern
ist der Unteren Denkmalbehörde und der LWL-Archäologie für Westfalen, Außenstelle
Münster (Tel. 0251/591 8911) unverzüglich anzuzeigen (§§ 16 und 17 DSchG).

4.4 Befestigte Flächen (Stellplätze, Zufahrten, Erschließungen usw.) sind mit
versickerungsoffenen Oberflächenmaterialien zu befestigen.

Sonstige Planzeichen und Festsetzungen

4.2 Überdachte Stellplätze für Kfz sind im Plangebiet nur innerhalb der überbaubaren
Grundstücksflächen zulässig.
4.3 Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO, Müllaufstellflächen und Fahrradabstellplätze
sind im Plangebiet auch außerhalb der überbaubaren Flächen zulässig. Ausgenommen
hiervon ist eine Aufstellfläche für Müllbehälter zur vorrübergehenden Bereitstellung am Tag
der Abholung an der Zufahrtstraße.

Planzeichenerläuterungen
- Planungsrechtliche Festsetzungen gem. § 9 BauGB i.V.m. BauNVO -

Fläche für Stellplätze gem. § 9 (1) Nr. 4 BauGB

4.1 Ebenerdige Stellplätze für Kfz (nicht überdacht) sind nur innerhalb der festgesetzten Fläche
für Stellplatzanlagen und innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig.
Ausnahmen nach § 31(1) BauGB können für einzelne weitere Stellplätze zugelassen werden
(z.B. gebäudenahe Stellplätze für nicht mobile Patientengruppen, Notarzt). Überdachte
Stellplätze sind in der festgesetzten Fläche für Stellplätze unzulässig.

Maßstab
1:500

1067
1068

Aufstellungsbeschluss

Unterrichtung der Öffentlichkeit

2.3 Überdachte Stellplätze (Carports) und Nebenanlagen sind nur eingeschossig und bis zu
einer Gesamthöhe von 3 m zulässig.

948

145.5m ü.NHN

Bezug zum Durchführungsvertrag (§ 9(2) i.V.m. § 12(3a) BauGB)
Der Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplans umfasst die Flurstücke 447,
864, 1103, 1105, 1107, Flur 414, Gemarkung Oelde mit insgesamt rd. 5086 m². Zulässig
sind nur Vorhaben, zu deren Durchführung sich die Vorhabenträgerin im
Durchführungsvertrag (vereinbart zwischen der Stadt Oelde und der RP-Finanz-GmbH &
Co, Wohnquartier im Vogeldreisch KG am ...........................................) verpflichtet.

• Die zulässige Traufhöhe ergibt sich aus der Schnittkante der Außenfläche der Außenwand
mit der Oberkante der Dachhaut.
• Als maximal zulässige Gesamthöhe (= oberer Abschluss) gilt die Oberkante First.
• Als OK FFB EG wird eine Höhe von 146,00m ü.NHN festgelegt.
• Der Dachüberstand auf jeder Seite kann maximal 0,50 m über die Baugrenze hinausgehen.

939

1102

2.2 Die Gebäudehöhe darf an keinem Punkt das zulässige Maß überschreiten und ergibt sich
aus dem jeweiligen Eintrag in der Plankarte. Trauf- und Gesamthöhen werden wie folgt
definiert:

947

Maß der baulichen Nutzung gem. § 9 (1) Nr. 1 BauGB i.V.m. BauNVO

2.1 Es ist eine Grundflächenzahl (§ 19 BauNVO) von 0,4 als Höchstmaß zulässig.

3,70

457

766

5,00

1103

III

864
40,00

GH max 160.0m ü.NHN
TH max 156.0m ü.NHN

765

GH max 160.0m ü.NHN
TH max 156.0m ü.NHN

16,00

GH max 160.0m ü.
NHN
TH max 156.0m
ü.NHN

1063

Grundlage und detaillierte Darlegung der Anforderungen: Immissionsschutz-Gutachten zur
Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 150 ‘‘Wohnquartier Im
Vogeldreisch“ in Oelde-Stromberg, Büro Uppenkamp und Partner – Sachverständige für
Immissionsschutz, Okt. 2021.

Verfahrensleiste

18,60

16,00

III

Art der baulichen Nutzung gem. § 9 (1) Nr. 1 BauGB

• Wohngebäude
• die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden sowie Schank- und Speisewirtschaften;
• Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

447
1062

b) Ausnahmen können zugelassen werden, wenn durch einen anerkannten
Sachverständigen nachgewiesen wird, dass geringere Maßnahmen ausreichen,
insbesondere dann, wenn verminderte Außengeräuschpegel an den Fassaden
nachgewiesen werden.

Es wird ein Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO i.V.m. § 1 (49 – (9) BauNVO) festgesetzt.
Zulässig sind:

145.8m ü.NHN

IM V

764

Textliche Festsetzungen

Ortsrecht
Auf die Vorgartensatzung und die Entwässerungssatzung der Stadt Oelde wird hingewiesen.

0,4
III

Bauweise, hier:
offene Bauweise

Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d.
BlmSchG (§9 Abs. 1 Nr.24 BauGB)
a) Die schalltechnische Untersuchung hat ergeben, dass die geplante Errichtung des
Wohnquartiers mit der Gebietseinstufung als „Allgemeines Wohngebiet“ nicht ohne
Berücksichtigung von schalltechnischen Minderungsmaßnahmen möglich ist. Die
Überschreitung der lärmtechnischen Grenzwerte betrifft den südlichen (Haus 1) und
nördlichen (Haus 3) Baukörper.
[Haus 1: Tags – Überschreitung insb. an der Ostfassade im EG, 1.OG und 2.OG,
Nachts – Überschreitung insb. an der Ostfassade im EG, 1.OG und 2.OG und
Nordfassade im 2.OG.
Haus 3: Tags – Überschreitung insb. an der Ostfassade im EG, 1.OG und 2.OG,
Nachts – Überschreitung insb. an der Ostfassade im 2.OG.
genaueres: siehe schalltechnisches Gutachten]
Aufgrund der Lage der Immissionsorte und der Emissionsquellen sind schalltechnische
Maßnahmen, wie die Errichtung einer Schallschutzwand, auf dem Ausbreitungsweg nicht
praktikabel. Hingegen können schalltechnische Minderungsmaßnahmen an den
Immissionsorten nach dem Stand der Technik umgesetzt werden. Zum Schutz vor
schädlichen Umwelteinwirkungen ist an den Fassaden, an denen der Beurteilungspegel
Lr über 55 dB (A) zur Tageszeit und/oder über 40 dB(A) in der ungünstigsten vollen
Nachtstunde liegt, Immissionsschutz durch bautechnische bzw. grundrisstechnische
Maßnahmen wie folgt sicherzustellen:
• Ausschluss von Fenstern zu gemäß [DIN 4109-1] schutzbedürftigen Räumen durch eine
geeignete Grundrissgestaltung oder durch nicht zu öffnende Fenster mit
fensterunabhängigen Lüftungseinrichtungen erfolgen.
• Anwendung anderer geeigneter technischer Maßnahmen, durch die die Einhaltung des
Immissionsrichtwertes 0,5 m vor den genutzten Fenstern von schutzbedürftigen
Räumen, d.h. dem dauernden Aufenthalt dienenden Räumen, gewährleistet wird.
• Von der vorgenannten Festsetzung kann abgewichen werden, wenn im Rahmen der
Baugenehmigung durch einen gutachterlichen Einzelnachweis ermittelt wird, dass der
Einzelhandelsstandort aufgegeben wurde oder durch die Errichtung vorgelagerter
Baukörper, sonstiger baulicher bzw. betriebsbezogener Anlagen oder betriebliche
Maßnahmen (wie z.B. Lärmschutzwände, Verglasungen, etc.) die Lärmwerte
eingehalten werden.

RECHTSGRUNDLAGEN
Baugesetzbuch (BauGB)

Geobasisdaten: Kreis Warendorf

§§ 7 und 41 der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (GO NRW)

Blatt 1

Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom
21. November 2017

Vorhabenbezogener
Bebauungsplan Nr. 150
"Wohnquartier Im
Vogeldreisch"

Planzeichenverordnung

Stadt Oelde
Die Bürgermeisterin
Fachdienst Stadtentwicklung,
Planung, Bauordnung Oelde

Blatt 1: vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 150 "Wohnquartier Im Vogeldreisch"
Blatt 2: Vorhaben- und Erschließungsplan als Bestandteil des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 150

Übersichtskarte M. 1:5000

in Zusammenarbeit mit:
Planconcept Nachtigall

Stand 04/23

Ausschnitt:
Oelde - Stromberg
Planungsstand: Satzungsfassung

Maßstab:

1:500

20m